哈尔滨注册公司 哈尔滨新区 哈尔滨新区:【规范性文件】关于创新科技创新城核心区科研用地管理的意见(试行)

哈尔滨新区:【规范性文件】关于创新科技创新城核心区科研用地管理的意见(试行)

为贯彻落实创新驱动发展战略,充分发挥哈尔滨新区先行先试作用,加强科技创新、科技服务等相关新产业、新业态的空间要素保障,探索创新型产业用地政策,建立存量土地再开发激励机制,根据《黑龙江省哈尔滨新区条例》、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)、《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》、《黑龙江省人民政府关于加强节约和集约用地工作的意见》(黑政规〔2018〕11号)等相关法规和规范性文件,结合科技创新城核心区实际,制定本意见。

一、适用对象和范围

科技创新城核心区以内,在本意见实施前已经通过出让方式取得土地使用权的科教或科研用途的国有建设用地(以下简称“科研用地”)适用本意见。

本意见所称科研用地房屋包括科研办公用房、配套用房、服务业用房、停车设施和通行设施。

二、坚持规划引领

科研用地再开发应遵循先规划后建设原则,并应符合哈尔滨新区总体规划和科技创新城核心区城市设计的有关要求;具有较好的投资产出效益或较高成长性的科研用地项目,确需调整控制性详细规划、规划条件的,可在新区企业投资服务局会同新区发改局、财政局、工信科技局、招商集团等部门出具相关意见后,依法依规申请调整,经履行法定程序同意调整的,应按调整后的规划条件签订土地出让合同补充条款,作为土地再开发和管理的依据。

根据科技创新城核心区科研用地项目发展需要,新区自然资源局可适时开展规划研究工作,统筹考虑入驻企业、人才的相关需求,科学规划各地块用地功能、开发强度和城市空间形态,加强规划引领,促进城市空间品质和形象提升。

三、挖潜激活现有土地

引导土地功能兼容和立体复合利用,提高土地集约利用水平,增强科研用地对科技创新、科技服务等相关新产业、新业态的支撑保障作用,鼓励科研用地土地使用权人依法依规通过新建、改建、扩建、拆除重建、现有房屋改变用途等多种方式实施土地再开发,深入挖潜激活现有土地。

(一)支持开发强度适度提高。以符合哈尔滨新区总体规划和科技创新城核心区城市设计有关要求为原则,允许科研用地适度提高容积率、建筑密度、建筑限高等开发强度相关指标。

科研用地申请调整规划条件,符合规划要求并经履行法定程序同意调整的,按市场地价补缴土地出让金。

(二)鼓励功能兼容复合利用。以兼容功能服务和从属于科研办公主要功能为原则,允许科研用地兼容小型商业、宿舍、食堂及园区服务等配套用房和零售商业、餐饮业、商务服务业、旅馆业(含服务型公寓)等服务业用房,兼容配套用房和服务业用房的计容建筑面积不得超过宗地计容总建筑面积的30%,且配套用房计容建筑面积不得超过除服务业用房之外宗地计容总建筑面积的15%。

配套用房不得分割转让,土地利用和不动产登记土地用途仍按科教或科研用地管理,房屋用途按其设计功能管理,无须补缴土地出让金;服务业用房不得销售、预售,分割转让应符合本意见有关要求,土地利用和不动产登记土地用途仍按科教或科研用地管理,房屋用途按其设计功能管理,须补缴土地出让金。应补缴土地出让金由原科研用地出让地价评估机构依法依规评估并按以下公式核算:应补缴土地出让金=(商服用途市场楼面地价-科教用途市场楼面地价)×50%×服务业用房计容建筑面积。

非宿舍功能配套用房的计容建筑面积不得低于配套用房计容总建筑面积的1/3;非旅馆业功能服务业用房的计容建筑面积不得低于服务业用房计容总建筑面积的1/6。

利用配套用房、服务业用房从事零售商业、餐饮、商务服务、旅馆等经营活动应依法依规办理消防、环保、食品、工商、税务等相关手续,各有关职能部门应依法依规给予办理。

(三)鼓励空间立体开发利用。以适用、经济、安全、绿色、美观为原则,鼓励科研用地统一规划、合理布局、充分利用地上和地下空间,超过原土地出让合同约定停车位配建标准(以下简称“超配”)增建地下停车库和地上停车楼等停车设施(以下简称“停车设施”);增建连接各建(构)筑物的地下通道和空中连廊等通行设施(以下简称“通行设施”);鼓励科研用地有机结合各类功能建设混合功能建筑,提高空间利用效率。

科研用地房屋设计、建设、使用应符合国家和地方现行相关法规、规定和政策要求,不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态;科研办公用房、商务服务业用房的卫生间及各类管井、烟道、风井等应以集中设置为主;宿舍、旅馆业(含服务型公寓)功能用房原则上应独立占地,不应与其他功能用房混合。因用地紧张等情况特殊的,经新区自然资源局同意,宿舍可与其他配套用房结合建设,旅馆业(含服务型公寓)用房可与其他服务业用房结合建设。

新区自然资源局负责审核科研用地房屋建筑布局和外观形态,不符合上述有关要求的,不予规划许可、规划审批;施工图审查机构负责审核新建、改建、扩建、拆除重建、改变用途的科研用地房屋平面设计以及科研办公用房、商务服务业用房的卫生间、各类管井、烟道、风井等设置,不符合上述有关要求的,不予通过施工图审查。

(四)探索节地激励措施。以激励应用节地技术、高效利用土地为导向,引导科研用地通过土地再开发缓解城市动静态交通难题,营造更舒适、更人性化的严寒地区城市空间。科研用地超配增建停车设施不视为改变规划用地性质和土地用途,超配增建地下停车库的机械立体车位比例达到70%的,超配部分不计收土地出让金;超配增建地上停车楼的机械立体车位比例达到70%,具备独立使用条件且作为公共停车场向社会开放的,超配部分的建筑面积不纳入计容建筑面积统计,不计收土地出让金,土地利用和不动产登记土地用途仍按科教或科研用地管理,房屋用途按其设计功能管理;科研用地增建通行设施的建筑面积不纳入计容建筑面积统计,不计收土地出让金,土地利用和不动产登记土地用途仍按科教或科研用地管理,房屋用途按其设计功能管理。

(五)允许房屋有限分割转让。以吸引科技创新、科技服务等相关新产业、新业态加速集聚为目的,允许一定比例的科研用地房屋以幢、层、间等固定界限为基本单元进行分割转让,科研用地土地使用权人须与新区管委会签订产业发展监管协议,并与新区自然资源局签订土地出让合同补充条款,明确整宗土地科研用地房屋分割转让相关约定。

1.签订产业发展监管协议关于科研用地房屋分割转让有关条款内容应符合以下要求:

(1)可分割转让科研用地房屋的计容建筑面积不得超过宗地计容总建筑面积的70%,最小分割转让基本单元套内建筑面积不得低于300平方米。

政府购买、置换或收回的科研用地房屋,不计入可分割转让科研用地房屋计容建筑面积比例限制。

(2)科研用地房屋(零售商业、餐饮业功能用房除外)分割转让受让方必须是注册在新区江北一体发展区的独立法人机构,零售商业、餐饮业功能用房分割转让受让方必须是注册在新区江北一体发展区的独立法人机构或个体工商户,并应符合产业发展监管协议关于分割转让受让方的有关要求。

(3)旅馆业功能用房(服务型公寓除外)的客房不得单独分割转让,应与旅馆业相关附属功能用房一并转让。服务型公寓不得单独分割转让,受让方购买服务型公寓的计容建筑面积占宗地服务型公寓计容总建筑面积的比例,原则上不得超过其购买科研用地房屋(服务型公寓除外)计容建筑面积占宗地可分割转让科研用地房屋(服务型公寓除外)计容总建筑面积的比例;根据科研用地项目实际,该比例可以上浮,但最高不得超过20%。

(4)停车设施、通行设施不得单独分割转让。科研用地房屋按幢转让的,与其整体设计、结合建设且仅服务于本幢科研用地房屋的附属停车设施和通行设施可一并转让,一并转让的停车设施和通行设施享受过本意见不计收土地出让金政策的,在办理不动产转移登记前应按一并转让的科研用地房屋用途补缴土地出让金。

(5)科研用地房屋自完成首次分割转让不动产转移登记之日起3年内不得再次转让(包括股权转让)。3年后再次转让的,需经新区管委会同意;再次转让的价格明显低于市场价的,原开发主体、新区管委会及其指定的政府投融资平台公司或园区管理单位有权优先受让。

2.科研用地房屋拟进行分割转让的,应依法依规办理相关审批手续。新区工信科技局会同新区企业投资服务局、发改局、财政局、招商集团等有关部门对科研用地房屋分割转让受让方(含二次或以上转让)资格进行审核,新区行政审批局对房产分割测绘成果进行审核,新区自然资源局对土地权属测绘成果进行审核;经上述审核通过,且科研用地房屋转让方经产业监管履约核查通过后,方可依法依规办理不动产转移登记。

四、完善产业监管

设立科技创新城核心区科研用地产业监管领导小组(以下简称“领导小组”),成员单位为新区工信科技局、企业投资服务局、发改局、自然资源局、住建局、行政审批局、财政局、税务局、市场监督局、招商集团等。领导小组办公室设在新区工信科技局,负责会同各成员单位统筹开展产业监管有关工作,各成员部门应积极主动完成各自职责相关工作。

(一)产业发展监管协议。按照本意见房屋分割转让有关规定须签订产业发展监管协议的,由新区工信科技局会同新区企业投资服务局、发改局、财政局、招商集团等部门,并可征询领导小组其他成员部门意见,拟定产业发展监管协议。提出产业发展和项目引进目标、规划建设、房屋分割转让、股权变更约束、违约责任等相关要求,作为产业发展监管协议的主要内容,报领导小组会议审定。

违约责任应包括并不限于依法依规采取信用惩戒,在政府采购、建设工程招投标、政府资金扶持、土地竞拍等方面予以限制,收回全部或部分土地使用权等。

产业发展监管协议中有关土地利用、规划建设、房屋分割转让及相关违约责任等条款内容,应一并在土地出让合同补充条款中予以明确约定。

(二)产业监管履约核查。科研用地项目竣工投产后,由新区工信科技局会同新区企业投资服务局、自然资源局、住建局、税务局、市场监督局等部门,按照产业发展监管协议开展产业监管履约核查工作,并可在投产后每3-5年、土地出让年期到期前1年等阶段对科研用地开展常态履约核查。

通过产业监管履约核查的,由监管领导小组出具产业监管履约核查达标意见;未通过产业监管履约核查的,由监管领导小组责令权利主体限期整改,整改期限最长不超过2年。

整改期限到期后仍未通过产业监管履约核查的、未经新区管委会同意开展股权转让等变相转让行为的、未经批准擅自改变建(构)筑物原有使用功能的,由新区管委会组织有关部门依法依规依约实施联合惩戒,并按原出让价格扣减相应使用年限后有偿收回全部或部分土地使用权、地上建(构)筑物采取残值方式补偿。

五、设立竣工违约免责窗口期

科研用地存在未能按土地出让合同约定竣工期限如期竣工情形的,土地使用权人在本意见首次发布实施后一年内,承诺无条件承担土地出让合同约定的竣工违约责任(以下简称“竣工违约责任”),并与新区自然资源局签订土地出让合同补充条款约定整宗土地再开发开竣工期限的,如能够按照重新约定的土地再开发开竣工期限完成整宗土地开发建设,经新区自然资源局核实开竣工情况并报新区规土委会议批准后,免除原有竣工违约责任;对于未能依法依规依约完成整宗土地开发建设的,由新区自然资源局依法依规依约追究其原有及新产生的竣工违约责任。

新区自然资源局可借鉴其他城市经验,牵头制定国有建设用地开竣工管理相关规定,完善国有建设用地开竣工期限和违约责任设定的规则,规范国有建设用地开竣工监管。

六、其他

本意见所称科技创新城核心区是指:滨水大道、银水湾、科技北三街、世茂大道、明月街、世泽路、世坤路、秀月街围合的区域。

科技创新城核心区以内,在本意见实施前已经通过划拨方式取得土地使用权的科教或科研用途国有建设用地可参照本意见有关规定管理。

新区管委会有关部门应根据工作实际,研究制定关于科研用地房屋分割转让职责分工和工作流程、建设工程审批和施工图审查监管、签订产业发展监管协议和实施产业监管履约核查等相关配套政策。

本意见由新区管委会负责解释,自发布之日起试行,有效期2年。

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作者: 哈尔滨新区

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